Títulos lastreados em hipotecas I

Bem vindo a minha apresentação sobre títulos garantidos por hipotecas. Vamos começar. Esta será uma das partes de uma nova série de apresentações porque eu acredito que o que está acontecendo agora no mercado de crédito é muito significante sob o ponto de vista das finanças pessoais e sob o ponto de vista histórico. Eu quero fazer um conjunto completo de vídeos para que as pessoas entendam como tudo se encaixa, e quais seriam as possíveis repercussões. Mas temos que iniciar com o básico. O que é título de hipoteca? Provavelmente você já leu sobre isso. Vamos pensar o que aconteceu historicamente quando eu fui pegar um empréstimo para uma casa digamos, 20 anos atrás. Vou simplificar algumas coisas. Depois podemos fazer com mais detalhes. Digamos que eu preciso... - onde minha caneta foi parar? - Digamos que eu preciso de $100 mil. Não, suponhamos $1 milhão, pois na verdade é muito próximo de quanto as casas custam agora. Vamos dizer que preciso de $1 milhão emprestado para comprar uma casa, certo? Isto será uma hipoteca que será bancada por minha casa. E quando falo "bancada por minha casa", ou assegurada por minha casa, significa que vou pegar emprestado $1 milhão do banco, e se eu não conseguir pagar de volta a dívida, então o banco pega minha casa. Isso é seu significado. Muitas vezes pode ser somente assegurado pela casa, ou seja, posso apenas devolver as chaves. Eles pegam a casa e eu deixo de ser responsável, mas eu perco meu crédito. Preciso de um empréstimo de $1 milhão. A maneira tradicional para conseguir esse $1 milhão seria conversando com o banco. Este é o banco. Eles possuem o dinheiro. E então eles me dariam o $1 milhão e eu pagaria a eles algum juros. Vou sugerir um número. Obviamente a taxa de juros muda, faremos alguns vídeos sobre as causas dessas mudanças de juros. Mas vamos dizer que eu teria que pagar 10% de juros. E para simplificar, vou assumir que os empréstimos desta apresentação são apenas com taxa de juros. Nas hipotecas tradicionais, seus pagamentos tem alguma parte de juros e outra corresponde ao principal. Principal é quando você está pagando menos que o empréstimo. A matemática é um pouco mais complicada com isso, assim para este caso considero que eu apenas paguei a parte do juros, e no final do empréstimo eu pago o total da dívida. Vamos supor que é um empréstimo de dez anos. Para cada ano do total de dez anos, eu vou pagar $100 mil em juros. $100 mil por ano, certo? E então no décimo ano, eu pagarei os $100 mil e também devolverei o $1 milhão. Certo? Ano um, dois, três.... .... nove, dez. Assim no primeiro ano, eu pago $100 mil. Ano dois, pago $100 mil. Ano três, pago $100 mil. Ponto, ponto, ponto. Ano nove, pago $100 mil. E então no ano dez, eu pago $100 mil e pago de volta o $1 milhão. Assim, pagarei $1,1 milhões. É um exemplo de como o dinheiro é transferido entre mim e o banco. É como uma - não quero dizer um empréstimo comum pois não é um empréstimo tradicional, só considera juros- mas para exemplificar esta apresentação de como ela se diferencia de uma hipoteca é importante ter em mente que o banco manterá o empréstimo. Os pagamentos que supostamente estava fazendo iria diretamente para o banco. E esse era o tipo de negócio que, historicamente, os bancos trabalhavam. Outra pessoa, você - e você tem um chapéu - digamos que você é extremamente rico e coloca $1 milhão no banco, certo? Estas são apenas suas economias ou o que herdou do seu tio. O banco te paga algo como 5%. Então você pega esse $1 milhão, me dá e tira 10% naquilo que me emprestou. E o banco paga a diferença, certo? Ele estará te pagando 5% e me cobrando 10%. Depois podemos discutir como conseguem isso, como quando você saca dinheiro no caixa, e em outras situações. Mas o importante é que você perceba que estes pagamentos eu faço para o banco. Isto é como os empréstimos funcionavam antes que a indústria de títulos de hipoteca se desenvolvesse. Agora, vamos faze rum exemplo com os títulos garantidos pela hipoteca. Este continua sendo eu, continuo existindo. e eu continuo precisando de $1 milhão. Digamos que eu ainda vou ao banco. O banco continua sendo aqui. E como antes, o banco me empresta $1 milhão. Então eu dou ao banco 10% por ano. Parece muito similar com o modelo anterior. Porém no outro modelo o banco continuaria com os pagamentos por si só. O $1 milhão que eu tinha é agora usado para pagar minha casa. Isto é a inovação. Ao invés de me dar mais depósitos a fim de continuar com a dívida, o banco diz: "bem, porque não vender essas dívidas para um terceiro e deixo que eles façam algo com ela?" Sei que pode parecer confuso, Como é possível vender uma dívida? Bem, digamos que este sou eu. E que exista milhares de pessoas como eu. Há um monte de Sals mundo a fora. Cada um está pegando emprestado dinheiro de algum banco. Então existe mil pessoas como eu. Apenas estou supondo um número grande. Não precisa ser mil. Coletivamente nós pegamos emprestado mil vezes um milhão. Assim, juntos pegamos no banco $1 bilhão. E todos nós pagamos juntos 10%, certo? Afinal cada um de nós terá que pagar 10% por ano, por isso 10% de $1 bilhão. Então, 10% vezes $1 bilhão é $100 milhões em juros. Ou seja, 10% igual a $100 milhões. Agora o banco diz: "OK, todo o $1 bilhão que tenho em caixa, ou o que quer que seja - suponho que não há dinheiro físico mas sim em banco de dados - agora está fora do bolso das pessoas. Quero pegar mais dinheiro. Então o que o banco faz é pegar todas esses empréstimos juntos, este $1 bilhão em dívidas, e diz: "Algum banco de investimento poderia me dar $1 bilhão?" Assim um banco de investimentos transfere a eles o $1 bilhão. E ao invés de eu e os outros milhares pagarem para este banco, pagamos agora para esta nova parte, certo? -estou deixando minha tela muito confusa- Então o que aconteceu? Quando este banco vendeu suas dívidas, uniu todos empréstimos e a transformou em uma maior, é como ter feito em atacado. Vendeu mil dívidas para este outro banco. Assim o banco pagou $1 bilhão para ter o direito de obter os juros e o pagamento principal destes empréstimos Depois de tudo isso acontecer, este banco pega o dinheiro e então este banco receberá os conjuntos de pagamentos. Você deve se perguntar: "por que este banco fez isso?" Não tenho todos os detalhes, mas provavelmente recebeu muito dinheiro para fazer isso, ou talvez apenas goste de emprestar para seus clientes. Porém a resposta mais certeira é que ele recebeu muitos honorários para fazer isso. Na verdade, ele provavelmente transferirá um pouco menos do valor para este banco. Espero que tenham entendido o conceito de efetivamente transferir um empréstimo. Este banco paga e agora os pagamentos basicamente vão afunilar nele. Apenas tenho dois minutos restantes nesta apresentação, assim na próxima estarei focado em o que este cara pode agora fazer com essa dívida para torná-la em um titulo de hipoteca. E este aqui é um banco de investimento ao invés de um banco comercial. Este detalhe não é tão importante para entender o que é o titulo garantido pela hipoteca, porém terá que aguardar até o próximo vídeo. Te vejo em breve. Legendado por: [Marília Figueira]