Títulos lastreados em hipotecas III

Bem vindo de volta a minha série de apresentações sobre títulos lastreados em hipotecas. Vamos revisar o que já cobrimos. Desenhei aqui -- na verdade, preparei antes da hora -- então já desenhei aqui mais ou menos o que já falamos. Começamos com os tomadores de empréstimo que precisam comprar casas. Cada um pegou emprestado US$ 1.000.000. Deixe-me escrever isso. Deixe-me trocar a cor da minha caneta. Aonde foi a minha caneta? Ok. Cada uma dessas pessoas pegou emprestado US$ 1.000.000. Ok. Cada um pegou US$ 1 milhão e eram 1.000 deles, certo? Então US$ 1 milhão vezes 1.000. Eles precisavam de US$ 1 bilhão. E eles disseram que pagariam 10% ao ano sobre o dinheiro emprestado. Isto é, 10% de cada um é US$ 100.000 e, como dissemos, há 1.000 devedores. Então, eles vão colocar US$ 100 milhões, certo? 100.000 vezes 1.000 é igual a 100 milhões. Só para simplificar. Lembre-se disso. US$ 1 bilhão vai para vários devedores, vai para 1.000 devedores, para ser específico. E, cada ano, esses devedores vão dar à sociedade de propósito específico - uma corporação desenhada para estruturar esses títulos lastreados em hipotecas-- eles vão dar 10% do bilhão, ou US$ 100 milhões de volta. E depois dissemos, bem, de onde esse dinheiro para a sociedade de propósito específico, ou para essa corporação, vem? Ele vem dos investidores nos títulos lastreados em hipotecas. E, para ser claro, o ativo nessa entidade são os empréstimos. Os empréstimos são os ativos principais dentro da sociedade de propósito específico. E os empréstimos são apenas o direito desses pagamentos de 10%. E o dinheiro veio quando os proprietários de cada um desses títulos lastreados em hipotecas-- cada um pagando US$ 1.000 para os títulos lastreados em hipotecas E, em troca, eles vão receber 10% sobre seu dinheiro. Então, cada título custou US$ 1.000. E, em seguida, eles vão receber de volta US$ 100 ao mês. E dissemos que há um milhão desses títulos, US$ 1.000 vezes um milhão, daí que vem US$ 1 bilhão. É daí que vem o US$ 1 bilhão. E isso é emprestado aos tomadores do empréstimo. E essas pessoas vão receber 10%. Agora, uma coisa que você deve lembrar é: eles recebem 10% só se todos os devedores pagarem os empréstimos sem inadimplência, sem antecipação. Antecipar uma hipoteca é dizer "eu vendi a casa". Não preciso mais da hipoteca, então vou liquidar. É apenas 10%, indefinidamente, se todos os devedores pagarem todo o dinheiro e não entrarem em inadimplência ou algo assim. Esses 10% é como se fosse o mundo ideal. Todo mundo sabe que não vai ser 10%, exatamente. Certa porcentagem desses devedores vai omitir na sua hipoteca. Alguns vão pagar antecipadamente. Na verdade, é isso que um comprador de um título lastreado em hipoteca deve tentar descobrir. E todos os compradores vão ter várias premissas diferentes. E é sobre isso que você deve ler alguns artigos, esses hedge funds com seus modelos de computador para calcular o valor de seus títulos lastreados em hipotecas. E é isso que aqueles modelos de computador fazem. Eles tentam analisar os dados históricos e descobrir, OK, para uma determinada população em uma determinada região do país, qual porcentagem dela é capaz de liquidar sua hipoteca? Qual porcentagem dela não paga a sua hipoteca? E, quando são inadimplentes, qual vai ser o valor recuperado? Digamos que não paguem uma hipoteca de US$ 1 milhão, e aí a sociedade de propósito específico teria controle dessa casa. E, se essa casa for vendida por US$ 500.000 porque o valor da propriedade caiu, a recuperação seria de 50%. Isso é tudo que alguém precisa para levar em consideração quando buscam qual vai ser o retorno real. 10% se todo mundo pagar. Então, vamos fazer algumas premissas básicas. Vamos dizer que estamos pensando sobre um investimento em um título lastreado em hipotecas e queremos mensurar para nós mesmos qual vai ser retorno. Vamos dizer que sabemos que esse grupo de devedores - minha caneta está parando de funcionar - que 20% não vão pagar. Não vamos nos preocupar com taxas de pré-pagamento e tudo isso. Vamos dizer que 20% não vão pagar. Desses 1.000 devedores, 200 deles vão perder seu trabalho ou algo assim. Eles não podem mais pagar a hipoteca. E, desses 20% que não vão pagar, temos uma recuperação de 50%. Isso significa que o devedor X não pagou sua dívida. E, quando formos pegar a propriedade - como o empréstimo foi segurado pela propriedade - quando leiloamos a propriedade, só recebemos US$ 500.000 por ela. Temos uma recuperação de 50%. 50% do valor original do empréstimo. Se 20% não pagar e há uma recuperação de 50%, então, em média, você vai ter 10%, 10% do empréstimo sem valor. E vou fazer algumas premissas por alto aqui. Mas você pode supor estatisticamente, e como é um número grande de devedores, são 1.000, certo? Se for apenas um tomador de empréstimo, seria difícil mensurar quando será inadimplente, caso seja. Só saberíamos que há uma chance de 20%. Mas quando há um número grande de devedores, você pode fazer a matemática e dizer, OK, em média 200 dessas pessoas não vão pagar, e, em vez de ter 10%, como 10% dos empréstimos não têm valor, eu vou ter 10% a menos de que esse 10%. Então, vou receber 9%. Isso é baseado no modelo que acabamos de construir, certo? Esse é o modelo que construímos. Esse é um modelo bem mais simples do que a maioria das pessoas usa. Mas, baseado no modelo que acabamos de construir, acho que o retorno real que vamos receber nesse título lastreado em hipoteca é de 9%. Se tivesse um outro investidor que presume uma taxa de inadimplência de 50%, mas, com uma recuperação maior, ele ou ela teria um retorno esperado diferente nesse título. Então, por quê isto é útil? Pense sobre isso. Antes, no caso que fizemos no primeiro vídeo, quando alguém recebe empréstimo do banco, o banco tem exigências específicas para empréstimos. Eles têm seu próprio modelo. Então, há toda uma classe de tomadores de empréstimo para quem eles talvez não tenham emprestado. Certo? Pode ter pessoas com crédito muito bom, uma boa renda, que não tenham feito pagamento inicial. E, se eles não cumprem as exigências do banco, eles nunca receberiam um empréstimo. Mas talvez haja alguns investidores por aí que diriam, sabe de uma coisa? Pela taxa de juros certa e pela premissas certas no meu modelo, estou disposto a emprestar para qualquer um, desde que seja compensado o suficiente. E é isso que o mercado de títulos lastreados em hipotecas permite. Ele permite, vamos dizer este grupo de tomadores de empréstimos- vamos dizer que esse grupo não--. Esse grupo de tomadores de empréstimo não é tradicional-- eles não têm entrada de 25% nem as exigências tradicionais para receberem uma hipoteca normal-- mas, se eu agrupar um monte de gente que não tem essas exigências tradicionais, mas são bons de outra forma-- eles têm uma renda alta ou um bom crédito-- posso utilizar um mecanismo alternativo para achar investidores dispostos a emprestar dinheiro. Então, pelo ponto de vista do tomador de empréstimo, isso dar mais acesso a financiamento de empréstimo de que eles teriam. E, pelo ponto de vista do investidor, isso me dar um outro lugar em eu possa investir. Talvez eu sinta que os modelos de computador que tenho são muito bons em prever coisas como taxas de inadimplência, taxas de recuperação e quanto um empréstimo vale. E eu sinto que eu posso ser um melhor agente de crédito do que os bancos. E esse seria um lugar atrativo para eu investir. Talvez tenha também uma característica de risco e recompensa que não existe no mercado, e que permite diversificar em uma outra classe de ativo. Então, é esse o valor que tem de forma ampla. Agora, na próxima apresentação, eu vou mostrar como você pode complicar isso ainda mais, para você poder abrir o investimento para um grupo ainda maior de investidores. Você pode pensar sobre isso agora, deve ter pessoas que dizem, OK, como já disse, algumas pessoas vão fazer esses modelos e tentar criar suas próprias premissas e dizer OK, isso vai me dar 9% ao ano. Mas tem muitas pessoas que vão dizer: isso é muito complicado para mim. Isso parece ser arriscado. Eu não tenho modelos sofisticados algum. Só gosto de investir em coisas em que eu sei de onde vem o dinheiro. Dívida com uma avaliação alta é onde eu vou investir meu dinheiro. E há um outro grupo de pessoas que dizem, OK, 9%, isso é bom e tudo, mas sou um apostador. 9% não é o tipo de retorno que eu quero. Eu quero arriscar mais e ter um retorno maior. E deveria ter algo para essas pessoas também. Então, é isto que vamos mostrar a vocês na apresentação sobre obrigações com dívida com garantia. Até breve.