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Mercado financeiro e de capitais
Curso: Mercado financeiro e de capitais > Unidade 10
Lição 3: Crise de crédito- O enigma do preço da habitação
- O enigma do preço da habitação (parte 2)
- O enigma do preço da habitação (parte 3)
- O enigma da habitação (parte 4)
- Títulos lastreados em hipotecas I
- Títulos lastreados em hipotecas II
- Títulos lastreados em hipotecas III
- Obrigação de dívida colateralizada (CDO)
- Swaps de crédito
- Swaps de crédito 2
- Destruição da Riqueza 1
- Destruição da Riqueza 2
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Títulos lastreados em hipotecas III
Mais sobre títulos lastreados em hipotecas. Versão original criada por Sal Khan.
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Transcrição de vídeo
Bem vindo de volta a minha
série de apresentações sobre títulos lastreados em hipotecas. Vamos revisar o que já cobrimos. Desenhei aqui -- na verdade,
preparei antes da hora -- então já desenhei aqui mais
ou menos o que já falamos. Começamos com os tomadores de empréstimo
que precisam comprar casas. Cada um pegou emprestado
US$ 1.000.000. Deixe-me escrever isso. Deixe-me trocar a
cor da minha caneta. Aonde foi a minha caneta?
Ok. Cada uma dessas pessoas pegou
emprestado US$ 1.000.000. Ok. Cada um pegou US$ 1 milhão e
eram 1.000 deles, certo? Então US$ 1 milhão vezes 1.000. Eles precisavam de US$ 1 bilhão. E eles disseram que pagariam
10% ao ano sobre o dinheiro emprestado. Isto é, 10% de cada um é
US$ 100.000 e, como dissemos, há 1.000 devedores. Então, eles vão colocar
US$ 100 milhões, certo? 100.000 vezes 1.000
é igual a 100 milhões. Só para simplificar. Lembre-se disso. US$ 1 bilhão
vai para vários devedores, vai para 1.000
devedores, para ser específico. E, cada ano, esses devedores vão dar à sociedade de propósito específico -
uma corporação desenhada para estruturar esses
títulos lastreados em hipotecas-- eles vão dar 10% do bilhão, ou US$ 100 milhões de volta. E depois dissemos, bem, de onde
esse dinheiro para a sociedade de propósito específico, ou
para essa corporação, vem? Ele vem dos investidores nos títulos lastreados em hipotecas. E, para ser claro, o ativo nessa entidade são os empréstimos. Os empréstimos são os ativos principais dentro da sociedade
de propósito específico. E os empréstimos são apenas o direito
desses pagamentos de 10%. E o dinheiro veio quando os proprietários
de cada um desses títulos lastreados em hipotecas--
cada um pagando US$ 1.000
para os títulos lastreados em hipotecas E, em troca, eles vão receber 10%
sobre seu dinheiro. Então, cada título custou US$ 1.000.
E, em seguida, eles vão receber de volta US$ 100 ao mês. E dissemos que há um
milhão desses títulos, US$ 1.000 vezes um milhão,
daí que vem US$ 1 bilhão. É daí que vem o US$ 1 bilhão. E isso é emprestado aos
tomadores do empréstimo. E essas pessoas vão receber 10%. Agora, uma coisa que você deve lembrar é:
eles recebem 10% só se todos os devedores
pagarem os empréstimos sem inadimplência, sem antecipação. Antecipar uma hipoteca é
dizer "eu vendi a casa". Não preciso mais da hipoteca,
então vou liquidar. É apenas 10%, indefinidamente,
se todos os devedores pagarem todo o dinheiro e
não entrarem em inadimplência ou algo assim. Esses 10% é como se fosse o mundo ideal. Todo mundo sabe que não vai ser
10%, exatamente. Certa porcentagem desses
devedores vai omitir na sua hipoteca. Alguns vão pagar antecipadamente. Na verdade, é isso que um comprador
de um título lastreado em hipoteca deve tentar descobrir. E todos os compradores
vão ter várias premissas diferentes. E é sobre isso que você
deve ler alguns artigos, esses hedge funds com seus modelos de
computador para calcular o valor de seus títulos lastreados em hipotecas. E é isso que aqueles modelos de computador
fazem. Eles tentam analisar os dados históricos e descobrir, OK, para uma determinada população em uma
determinada região do país, qual porcentagem dela é capaz de
liquidar sua hipoteca? Qual porcentagem dela não
paga a sua hipoteca? E, quando são inadimplentes,
qual vai ser o valor recuperado? Digamos que não paguem uma hipoteca de
US$ 1 milhão, e aí a sociedade de propósito específico
teria controle dessa casa. E, se essa casa for vendida por
US$ 500.000 porque o valor da propriedade caiu, a
recuperação seria de 50%. Isso é tudo que alguém precisa
para levar em consideração quando buscam qual vai ser o retorno real.
10% se todo mundo pagar. Então, vamos fazer algumas premissas
básicas. Vamos dizer que estamos pensando sobre um investimento em um título
lastreado em hipotecas e queremos mensurar para nós mesmos qual vai ser retorno. Vamos dizer que sabemos que
esse grupo de devedores - minha caneta está parando de funcionar -
que 20% não vão pagar. Não vamos nos preocupar com taxas de pré-pagamento e tudo isso. Vamos dizer que 20% não vão pagar. Desses 1.000 devedores,
200 deles vão perder seu trabalho ou algo assim. Eles não podem mais pagar a hipoteca. E, desses 20% que não vão pagar,
temos uma recuperação de 50%. Isso significa que o devedor X
não pagou sua dívida. E, quando formos pegar
a propriedade - como o empréstimo foi segurado
pela propriedade - quando leiloamos a propriedade, só
recebemos US$ 500.000 por ela. Temos uma recuperação de 50%. 50% do valor original do empréstimo. Se 20% não pagar e há uma
recuperação de 50%, então, em média, você vai ter 10%, 10% do empréstimo sem valor. E vou fazer algumas premissas por alto aqui. Mas você pode supor
estatisticamente, e como é um número grande de devedores,
são 1.000, certo? Se for apenas um tomador de empréstimo,
seria difícil mensurar quando será inadimplente,
caso seja. Só saberíamos que há uma chance de 20%.
Mas quando há um número grande de devedores, você pode fazer a matemática e dizer, OK,
em média 200 dessas pessoas não vão pagar,
e, em vez de ter 10%, como 10% dos empréstimos não têm valor, eu vou ter 10% a menos de que esse 10%. Então, vou receber 9%. Isso é baseado no modelo que acabamos de construir, certo? Esse é o modelo que construímos. Esse é um modelo bem mais simples
do que a maioria das pessoas usa. Mas, baseado no modelo que
acabamos de construir, acho que o retorno real que vamos receber
nesse título lastreado em hipoteca é de 9%. Se tivesse um outro investidor que
presume uma taxa de inadimplência de 50%, mas, com uma recuperação maior,
ele ou ela teria um retorno esperado
diferente nesse título. Então, por quê isto é útil? Pense sobre isso. Antes, no caso que fizemos no
primeiro vídeo, quando alguém recebe empréstimo do banco, o banco tem
exigências específicas para empréstimos. Eles têm seu próprio modelo. Então, há toda uma classe de tomadores
de empréstimo para quem eles talvez não tenham emprestado. Certo? Pode ter pessoas com crédito muito bom, uma boa renda, que não
tenham feito pagamento inicial. E, se eles não cumprem as
exigências do banco, eles nunca receberiam um empréstimo.
Mas talvez haja alguns investidores por aí que diriam, sabe de uma coisa?
Pela taxa de juros certa e pela premissas certas
no meu modelo, estou disposto a emprestar para qualquer um,
desde que seja compensado o suficiente. E é isso que o mercado
de títulos lastreados em hipotecas permite. Ele permite, vamos dizer este grupo
de tomadores de empréstimos- vamos dizer que esse grupo não--. Esse grupo de tomadores de
empréstimo não é tradicional-- eles não têm
entrada de 25% nem as exigências tradicionais para receberem
uma hipoteca normal-- mas, se eu agrupar um monte
de gente que não tem essas exigências tradicionais, mas são bons de outra forma-- eles têm
uma renda alta ou um bom crédito-- posso utilizar
um mecanismo alternativo para achar investidores dispostos
a emprestar dinheiro. Então, pelo ponto de vista do
tomador de empréstimo, isso dar mais acesso a financiamento
de empréstimo de que eles teriam. E, pelo ponto de vista do investidor,
isso me dar um outro lugar em eu possa investir. Talvez eu sinta que os modelos de
computador que tenho são muito bons em prever coisas como
taxas de inadimplência, taxas de recuperação e quanto
um empréstimo vale. E eu sinto que eu posso ser um melhor
agente de crédito do que os bancos. E esse seria um lugar atrativo para eu investir. Talvez tenha também uma
característica de risco e recompensa que não existe no mercado, e que permite diversificar em uma outra classe de ativo. Então, é esse o valor que tem de forma ampla. Agora, na próxima apresentação,
eu vou mostrar como você pode complicar isso ainda mais, para você
poder abrir o investimento para um grupo ainda maior de investidores.
Você pode pensar sobre isso agora, deve ter pessoas que dizem,
OK, como já disse, algumas pessoas vão fazer esses modelos e tentar criar
suas próprias premissas e dizer OK, isso vai me dar 9% ao ano. Mas tem muitas pessoas que vão dizer: isso é muito complicado para mim. Isso parece ser arriscado. Eu não tenho modelos sofisticados algum. Só gosto de investir em coisas em que eu sei de onde vem o dinheiro. Dívida com uma avaliação
alta é onde eu vou investir meu dinheiro. E há um outro grupo de pessoas
que dizem, OK, 9%, isso é bom e tudo, mas sou um apostador. 9% não é o tipo de retorno que eu quero. Eu quero arriscar mais e
ter um retorno maior. E deveria ter algo para essas pessoas também. Então, é isto que vamos mostrar a vocês na apresentação sobre obrigações
com dívida com garantia. Até breve.