Conteúdo principal
Tempo atual:0:00Duração total:10:30

Transcrição de vídeo

Vamos fazer um exemplo de como uma bolha no mercado imobiliário pode levar a destrução de riqueza. Quero realmente enfatizar que uma vez que a riqueza é destruída, tudo que o a legislação pode fazer é redistribuir as perdas que já ocorreram. Você não pode criar riquezas de repente da vindo da legislação. Talvez você possa criar incentivos para investimentos com a legislação e etc, nós falaremos em um outro vídeo. Então vamos dizer que no “Ano 1” eu tenho um bairro e 5 casas são construídas. Deixe eu desenhar as 5 casas. Casa 1, Casa 2, Casa 3, Casa 4 e Casa 5. Vamos dizer que esse era um tempo normal de se comprar casas, como por exemplo 1995 mais ou menos. Para esse exemplo, vamos dizer que é 1995. Porém eu quero que esse seja um exemplo abstrato, portanto chamaremos isso de “Ano 1”. Então em 1995 a construtora procura e acha 5 famílias que comprar a casa. As famílias pagam $100,000 por cada casa. Eles pagam 100 mil por cada casa. 100 mil, 100 mil. E esses foram empréstimos conformizados, um emprestimo simples sem pegadinhas. Basicamente, essas famílias tiveram que colocar 20% de entrada e eles tinham bom crédito e coisas do tipo. Então, imediatamente eles tinham $20,000 de equidade (família “compra” 20% da casa) e $80,000 em empréstimos de longo termo. E eles tinham bom crédito e etc. Agora, temos uma “securitization” aonde os empréstimos ficam mais fáceis de se conseguir, mais a cada ano, porque os preços dos imóveis sempre ficam mais caros e as pessoas deixam de levar o risco em consideração. E vamos dizer que estamos no ano de 2005. Mas isso podia ser um exemplo abstrato, no caso “Ano 2”. Em 2005, todos estão conseguindo fundos (empréstimos e etc). As pessoas que têm um imóvel não querem vendê-lo porque estão convencidos que os preços dos imóveis estão subindo tão rápido que é uma questão de tempo até que sejam milhonários de seu empréstimo imobiliário e talvez possam até se aposentar com essa quantia. Tem tantos fundos, todo mundo consegue um empréstimo, e vamos dizer que esses primeiros donos da casa – talvez têm que mudar, querem mudar para uma região mais barata, ou talvez seus filhos tenham ido à universidade e não precisam de tanto espaço. Eles decidem vender o imóvel. E porque existe tanta demanda, qualquer um consegue um empréstimo e francamente a pessoa que vai ter a capacidade de dar a oferta maior é a pessoa que é a mais imprudente ou a mais prudente, enfim, não vou entrar em nisso... Mas vamos dizer que eles pagam $1,000,000 pela casa. Eles não pagam entrada, têm um empréstimo de 1 milhão, “subprime”, amortização negativa, não possuem um bom crédito, etc, etc. Eles pagam $1,000,000. Essa foi a quantia da compra do imóvel. Podemos dizer que eles têm 0 (zero) equidade e 1 milhão em empréstimos. E é claro, essa família está bem. Ele provavelmente criou equidade desde 1995 e mesmo que ele não o tenha feito, mesmo que tudo o que tenha feito fosse pagar o juros do empréstimo de 80 mil, esse cara tinha 20 mil e agora ganha 1 milhão (que paga os 80 mil) então essencialmente ganha 920 mil mais 20 mil que ele tinha antes. Entao, ele se muda para a Costa Rica, ou aonde seja, com 940 mil e vive como um rei. Porém eu ouvi que Costa Rica também está ficando caro para morar la Enfim, o que acontece agora no bairro? As famílias restantes não venderam a casa. Não acharam um indivíduo “sub-prime” que deu lances para aumentar o preço da compra final. Nada aconteceu. Dinheiro não é trocado, mas de repente essas famílias dizem: Nossas casas são tão boas como a casa que vendeu, talvez até melhor. Logo, nossas casas também valem 1 milhão. Então todos aqui têm essa “riqueza de papel” vinda de uma só transação. E efetivamente esse bairro tem 5 casas. Isso pode acontecer em um bairro de 500 casas. Você só tem que achar 1 pessoa para pagar além do que a casa vale e de repente todos no bairro acham que sua casa tem o mesmo valor. Do nada, só porque uma pessoa consegue um empréstimo “barato” e compra algo por mais do que ele vale, todos no bairro acham que eles acabam de ganhar 900 mil em de riquezas, pelo menos neste exemplo. Você nunca vê um aumento de 9 vezes em preços de imóveis em 1 ano, mais não é difícil ver um aumento de 2 vezes do valor em 1 ano. Bom, nós já vimos aumentos de 9 vezes do valor do imóvel em 10 anos (que é o exemplo aqui, não está tão longe da realidade). Aqui está toda a riqueza que eles acham que têm. Mas essas pessoas não querem vender, eles gostam de sua casa ou seus filhos ainda estão lá. E eles vêm que em 10 anos o seu imóvel foi de 100 mil para 1 milhão, logo nos próximos 10 anos minha casa vai aumentar para 10 milhões. Eles podem se aposentar com esse dinheiro. Eles não pensam: “Quem poderia comprar uma casa de 10 milhões?” As únicas pessoas que poderiam... bom, eu vou fazer um outro vídeo sobre isso depois. Porém, essas famílias ainda podem monetizar esse dinheiro. Quando eu vou no meu planejador financeiro ele diz que é muito ineficiente ter toda essa equidade nessa casa. Quanta equidade eles têm? Pagaram 20 mil antes, e mesmo que eles não tenha criado mais equidade enquanto pagaram o empréstimo, agora têm outras 900 mil de equidade. Então o planejador financeiro, a família, os amigos dizem: seu balanço financeiro é muito ineficiente – por que voce não usa um pouco da equidade e invista, ponha o dinheiro para trabalhar. Então, a família acha uma boa idéia. Vou pegar um empréstimo de equidade imobiliária. Então vamos dizer que essa pessoa vai ao banco e o banco diz: Claro, te damos um empréstimo de 500 mil de equidade imobiliária em troca de 8% de juros nesse empréstimo. Esse é o banco. E o banco acha que fez um ótimo negócio. Porque esse empréstimo de 500 mil não é um empréstimo que não possui segurança, não é como: essa pessoa não pode pagar, declara falência e o banco fica de mãos vazias. Esse empréstimo tem como segurança o imóvel. Então o banco diz: Bom, se essa pessoa não me paga esses 500 mil, eu fico com a casa, que vale $1,000,000. Como eu sei que vale 1 milhão? Porque uma casa no bairro vendeu pelo mesmo preço. Infelizmente é como o mercado imobiliário era avaliado. “Ah, uma casa no bairro vendeu por esse preço, logo essa deve valer 1 milhão também já que é parecida ou até melhor que a casa que vendeu. Então esse banqueiro acha que fez um bom negócio. Isso é melhor que comprar “tesouros”, já que estes estão me dando 3 a 4% e se a família não me paga, eu fico com um ativo que facilmente consigo meus 500 mil de volta. Então os gerentes de risco do banco acham que é um bom negócio, provavelmente picaram e venderam esse empréstimo para outras pessoas (em “rated plan”, e tudo mais). Mas o que acontece agora? Bom, digamos que 2005 no nosso universo imaginário foi o pico do ciclo de crédito. Crédito era fácil. Logo que essas pessoas que não tinham empregos e conseguiram esses empréstimos de 1 milhão, provavelmente não tinham nem para pagar uma prestação da casa, talvez nem para pagar o empréstimo da família anterior. Talvez eles começam a não pagar, crédito começa a ficar mais difícil e vamos dizer que esse cara acaba falindo e a casa vai para o banco e vai a leilão. Aí, quando ocorre o leilão, vende só por 300 mil. E enquanto isso, o que essas pessoas fizeram com os 500 mil de empréstimos que tinham? A intenção deles era investir com esse dinheiro em algo, e pensam: Não tem jeito melhor de se investir dinheiro que em melhoramentos de imóveis ? (porque sabemos que o melhor investimento é um imóvel). Então infelizmente muito dos 500 mil acaba investido em pias de granito, construção de banheiros na casa, pisos de madeira, e por ai vai. Querem mais luxo. "Investem" na casa para aumentar o valor da casa e como benefício nos destacamos no bairro, com mais luxos que os outros, podendo viver com mais luxo do que meu salário antecipava. E eu já fiz alguns videos sobre investimentos e consumo, e diria que isso não foi um investimento de verdade usando os 500 mil. Isso na verdade foi consumo, porque não fez o mundo mais produtivo de nenhuma forma, não acrescentou nada para a bolo total da economia e portanto, não é um investimento. Talvez seja um investimento se isso faz o seu ativo mais atrativo para um bobo que está disposto a pagar mais pela casa, mas você não criou uma fábrica, ou inventou uma nova tecnologia que vai fazer todos nós mais ricos. Você só investiu dinheiro em algo que vai fazer a sua vida melhor ou talvez para a próxima pessoa que vai comprar sua casa. Então, essa casa foi vendida e leiloada por 300 mil no ano 2006. Agora, de repente, todas as famílias que pediram o empréstimo imobiliário (vamos dizer que todos fizeram), todos dizem: Estou pagando um empréstimo de 500 mil mais o meu empréstimo original de 80 mil, logo tenho 580 mil de dívidas sobre um ativo que acabou de ser vendido por 300 mil. Então, o que você acha que eles vão fazer? Continuo no próximo vídeo.