O enigma da habitação (parte 4)

Agora vou explicar para você por quê, de 2000 a 2005, nós tivemos inadimplência baixa em hipotecas. Digamos que eu compre uma casa por 1 milhão de dólares. Uma casa de 1 milhão. Vamos dizer que o banco me forneceu esse 1 milhão. E eu estou disposto a pagar uma porcentagem sobre ele. Isso vem do banco. E esse sou eu. E usarei isso para comprar a casa. Não sei se esse desenho ajuda. Mas você tem a ideia principal. E o banco faz isso. E vamos dizer que, não sei, um ano depois perco meu emprego. Eu não poderei continuar pagando essa hipoteca mais. Então, tenho duas opções. Eu posso vender a casa e pagar a dívida, ou então poderia falar ao banco, não posso fazer mais nada e vou executar a hipoteca. Isso acabaria com meu crédito. E eu perderia todo meu pagamento já feito. Quais são as circunstâncias para que eu possa vender a casa? Se peguei 1 milhão de dólares, e vamos dizer que não paguei nada ainda, apenas para simplificar. Se posso vender a casa por 1,1 milhão, farei isso, certo? Deixe-me vender por 1,1 milhões de dólares. Se vendo por US$ 1,1 milhões, pagarei o banco-- --mudarei de cor aqui. Eu pago o banco US$ 1 milhão e tenho US$ 100 mil de lucro. Todos são felizes. O banco teve seu dinheiro de volta, então não perderam nada na transação. E eu ganhei US$ 100 mil. E assim a razão por que isso deu certo, mesmo que eu tenha sido um risco de crédito, é porque o preço imobiliário subiu. Quando os preços das casas estão subindo, o banco não terá prejuízo ao te fazer empréstimo. Porque, se você não pode pagar, você entregará a casa, e o banco pode vendê-la. Ou, nem precisa entregar a casa. Você a venderá e pagará tudo, mesmo não podendo pagar mais a hipoteca. A única situação onde a hipoteca seria executada seria se o preço de mercado de imóveis fosse menos do que a dívida. E essa é a situação que temos agora. Digamos que eu só possa vender a casa por US$ 900.000. Eu terei que entregar as chaves para o banco. Isso é conhecido como <i>jingle mail</i>, porque você envia as chaves por correio. E o banco mesmo vende a casa por US$ 900.000. E assim eles teriam prejuízo. Quando os preços de imóveis caem, é a única situação onde realmente deve-se executar a hipoteca. Quando os preços dos imóveis sobem, o devedor só vai vender a casa e pagar a divida. E eles provavelmente vão lucrar. Havia todo incentivo para comprar uma casa. Vamos pensar em toda essa dinâmica ao longo dos últimos vídeos que nós trabalhamos. Nós dissemos que, de 2000 a 2004, os preços dos imóveis subiram. Deixe-me fazer assim. Deixe-me mudar aqui um pouco. Podemos até dizer de 2000 a 2006. Então sabemos que o preço de imóveis subiu. E por quê o preço de imóveis subiu? Bem, nós vimos os dados. Não foi porque o salário aumentou. Não foi porque o índice de desemprego diminuiu. Não foi porque a população cresceu. Não foi porque a oferta de imóveis era limitada. Nós provamos tudo isso. Nós vimos que era porque financiar ficou mais fácil. As exigências para tomar empréstimos caíram cada vez mais. Financiar se tornou cada vez mais fácil. E porque os preços de imóveis subiram, o que isso causou? Nós acabamos de falar que quando o preço sobe, a taxa de inadimplência diminui. Você pode fazer um empréstimo para completos caloteiros. Mas, enquanto os preços de imóveis sobem, e se eles perderem o emprego, eles ainda podem vender a casa e quitar a dívida. O aumento dos preços garante que não haverá execução das hipotecas, e a inadimplência cai. Assim o suposto risco ao se fazer empréstimos diminui. O risco perceptível de empréstimos diminui. Isso faz com que mais pessoas queiram emprestar. E o corolário de mais pessoas querendo emprestar é que as exigências caem. Financiamento fica mais fácil. Podemos até escrever isso. Exigências caem. Então você teve -- acho que você poderia argumentar se o ciclo é negativo ou positivo. Todo esse ciclo ocorreu no final da década de 90, mas ganhou mais força por volta de 2001, 2002, 2003. O financiamento ficou mais fácil, apesar do fato que as pessoas estavam ganhando menos, a população não estava crescendo muito, havia muitas casas novas. E isso causou um aumento nos preços dos imóveis. Preço de imóveis subiu, tivemos menos pessoas não cumprindo seus empréstimos. Ninguém ficaria inadimplente se conseguiam vender por mais do que o empréstimo. Em seguida, muitas pessoas disseram que isso era seguro. E as agências de risco, Standard and Poor's e Moody's, estavam dispostas a dar mais classificações AAA em -- -- eu diria, empréstimos arriscados. Então o suposto risco de empréstimo caiu. Mais e mais pessoas gostaram dessa classe de ativos. Eles disseram: isso é ótimo. Consigo um retorno melhor do que em um banco, ou no tesouro, ou em uma série de títulos, mesmo que sejam de risco muito baixo, ou supostamente baixo risco. Então, quero colocar cada vez mais dinheiro aqui. Aí os corretores de hipoteca e bancos de investimentos disseram: a única forma de conseguirmos mais volume para satisfazer todas essas pessoas que querem emprestar dinheiro, a única forma de conseguirmos achar mais pessoas para quem emprestar, é diminuindo as exigências. E esse ciclo foi dando voltas. E isso começou porque esse processo de poder pegar as hipotecas de um monte de gente, empacotá-las, e, em seguida, torná-las em títulos e depois vendê-los para investidores -- isso foi uma forma de inovação na metade da década de 90, ou no início. Esqueci quando exatamente. E começou a realmente ganhar força no início dessa década. E foi por isso que os preços dos imóveis subiram. E porque toda essa bobagem aconteceu. No próximo vídeo, falarei um pouco mais sobre quem esses investidores eram. E falarei de uma técnica comum de hedge fund. Acho muito importante não agrupar todos os hedge funds. Alguns são bons. Uma técnica comum de hedge fund era aproveitar esse ciclo virtuoso para deixar os fundadores de hedge funds muito ricos. Até breve.