O enigma do preço da habitação

Até cerca de 2006, todas as pessoas - e em particular os agentes imobiliários - lhe diriam que, em média, em todo o país, a habitação sobe sempre de preço. Poderia haver despedimentos. Talvez o preço do petróleo caisse e houvesse muitos despedimentos no Texas, então no Texas os preços da habitação cairiam. Ou haveria despedimentos no Michigan, então os preços da habitação cairiam aí. Mas na média do país, os preços da habitação continuariam a subir. E isto, em geral, tem sido verdade desde a Grande Depressão. Os preços da habitação têm subindo, talvez 1 % ou mais por ano. Na verdade, um pouco menos em termos reais. Mas algo espantoso aconteceu no início desta década. Eu tenho aqui, este é o índice Case-Shiller. E esta é provavelmente a melhor estimativa dos preços da habitação que eu possa encontrar. Isto é melhor do que a média, porque índice Case-Shiller, na verdade, tenta comparar o preço que você paga para a mesma casa. E talvez eu vá fazer outro vídeo, mais tarde, sobre como fazem eles isso exactamente. Mas se olharmos para o índice Case-Shiller. Vejamos, em 2000 - que é a referência que este índice usa uma casa que custe $ 100 000 em 2000. Ou, o índice estava em 100 em 2000. Em 2004 as casas em todo o país - este é o índice nacional - teriam subido 46 %. E em 2006, onde chegaram ao máximo, elas teriam tido um aumento de 88 %. Elas praticamente duplicaram desde o ano 2000. E assim, a pergunta óbvia é: por que aconteceu isto? O que levou os preços a aumentar tão rapidamente? Quando, na verdade, ao longo de quase toda a história da América, os preços da habitação nunca aumentaram tão rapidamente. Especialmente considerando o que estava a acontecer na economia em geral. O que quero dizer com isso? Bem, para o preço de qualquer coisa aumentar, o que tem que acontecer? Bem, a procura deve aumentar mais rapidamente do que a oferta, certo? Então, vamos olhar para possíveis teorias. Quais são os drivers demanda que poderia fazer os preços da habitação ir mais alto? Deixe-me escrever que em verde. Drivers de demanda. Bem, talvez a população cresceu mais rápido que o parque habitacional? Quando eu digo que o parque habitacional, Eu só quero dizer que nós estamos dizendo apenas a demanda. Então deixe-me dizer população. Parque habitacional é de abastecimento. Forma que a população aumenta. Isso é um driver demanda. O que é um outro motorista demanda? Rendimentos sobem. Certo? Essa é outra razão. Talvez se um monte de gente só se tornam muito mais ricos, eles são dispostos a pagar por casas. E quais são os drivers de abastecimento? Bem estas são apenas novas casas construídas. Então, se você comprar o argumento clássico de oferta e demanda, por os preços da habitação aumentou 40% entre 2000 e 2004, ou por que aumentou 80% entre 2000 e 2006, essas dinâmicas deve ter crescido mais rapidamente do que estas dinâmicas. Assim, a população - ou talvez a renda total, se você tomou a população ea renda - cresceu mais rapidamente do que as novas casas construídas. Então vamos ver se isso é verdade. Então, eu encontrei este artigo do New York Times. E você poderia fazer algumas buscas Google, e eu tenho certeza que você pode encontrar dados provavelmente melhor. Este é apenas me fazer uma pesquisa muito rápida sobre este material. Deixe-me ver se eu posso buscá-la. OK, aqui está. Portanto, esta é a partir de um artigo do New York Times. Este é um pequeno gráfico. E isso está mostrando a média dos rendimentos informou sobre todas as declarações fiscais. Então, aviso prévio, de 2000 a 2004, a média relatada realmente caiu. Ele realmente caiu de 2000 a 2004. E isso é interessante. Deixe-me ver se eu posso trazer isso aqui. Então, aqui eles dizem renda declarada total em 2004 de dólares - para que ajustado pela inflação - caiu 1,4%. Mas porque a população cresceu durante esse período, média renda real caiu mais que o dobro, uma queda de 1.641 dólares por ano, ou 3%. Então, o que eles estão dizendo? Eles estão dizendo que a receita total caiu 1,4%, mas o população deve ter crescido cerca de 1,5%, e assim a média per capita foi de 3%. Então deixe-me escrever que, em resumo. Então o que nós sabemos? O que aconteceu? Sabemos 2000-2004 - e este é o país - nós saber que a população aumentou em cerca de 1,5%. Então, não por muito. Quero dizer isso é ao longo de um período de quatro anos. Então, por ano, foi crescendo a menos de 1%. E então se você vai para a renda por pessoa, ou realmente este é provavelmente, bem, isso é receita para declaração de impostos. Mas isso é um proxy muito bom. Renda para o arquivamento do imposto, que diminuiu de 3%. Assim, o total de dinheiro disponível, que New York Times apenas nos mostrou, na verdade diminuiu. Por, o que eles dizem, de 1,4%. Assim, o argumento de que de alguma forma há mais dinheiro lá fora, perseguindo o mesmo número de casas, ou um pouco maior número de casas, realmente não carregar muito peso. Mas vamos ter certeza. Talvez, por algum motivo, talvez casas foram destruídas. Ou o número de casas construídas apenas não acompanhar o ritmo de este aumento da população. Então vamos ver o que podemos encontrar dados sobre isso. Bem, na verdade eu encontrei essa coisa. Isto nos diz que - isso foi em 1999 - dizem que o composição dos estimados 115 milhões de unidades habitacionais na Estados Unidos. Assim, podemos dizer, grosso modo, que em 2000 que havia 115 milhões de unidades habitacionais. Então vamos ver. Durante este período de tempo, aproximadamente quantos unidades habitacionais foram construídas? Qual a porcentagem que o parque habitacional aumentar? E eu achei esses dados aqui. E este é anualizada nova casa constrói por ano. E eu não vou passar por todos os cálculos. Mas se você ver - vamos ver, se eu voltar para 2000. Eu sei que isto pode ser difícil para você ver. Mas se pegar praticamente qualquer mês de 2000, 2001. Isto está em milhares. Então, em uma base anualizada, talvez 1,5 milhões de lares. Isso foi em 2000. Mas começou a acelerar, todo o caminho até 2004. Em 2004, estávamos construindo cerca de 2 milhões de residências por ano. Assim, ao longo desse período, podemos dizer, em média - você pode trabalho os números para obter um número exato, mas deve trabalhar fora - estávamos construindo cerca de 1,8 milhões de residências por ano. E podemos supor que as casas destruídas foram bastante desprezível. Eu não estou ciente da maioria dos bairros onde foram terraplenagem casas. Se alguma coisa, eles eram apenas reformando casas. Mas essas são novas casas. Então, durante esse período de quatro anos - e eu só vou se concentrar lá porque é onde nós temos dados de que Nova Iorque Vezes artigo - quantas casas foram construídas? Assim, 1,8 vezes 4, é o que? Assim, cerca de 7,2 milhões de domicílios, casas novas, foram construídas mais de esse período de tempo. E começamos com uma base de 115 milhões, aproximadamente, em 2000. Assim, ao longo desse período, o parque habitacional aumentou 6%. Assim, a oferta de casas subiram 6%. Então, o que está acontecendo aqui? De 2000 a 2004, construiu uma tonelada de casas. A oferta de casas subiram 6%. A renda das pessoas realmente caiu, porque estávamos em uma recessão. Pessoas foram demitidos, ou eles eram apenas dispostos a trabalhar por menos. Renda piorou. E a população praticamente não cresceu. E se olharmos para o total de dólares que estavam sendo ganhou, que na verdade foi para baixo. Então, o dinheiro real lá fora para pagar casas caiu. E, ao mesmo tempo, o número total de casas subiu. Mas, ao mesmo tempo, durante este período exatamente o mesmo, a os preços das casas subiram 46%. Ou, eu esqueci o número, mas era de 40 e tantos por cento. E ele realmente continuou a corrida até 2006, onde subiu 80% em relação a 2000. Portanto, este é bizarro. Economia básica nos diria que se o fornecimento é aumentando ea demanda está diminuindo, os preços, se qualquer coisa, deve vir para baixo. Então o que aconteceu? Então eu vou deixar você pensar sobre isso um pouco. Lá você tem a coisa de oferta e demanda que dizer-lhe os preços desceram. Mas não só não descem, mas eles correram mais rápido do que já fez na história, na história da Estados Unidos. Assim, no próximo vídeo eu vou dizer a você, francamente, por que eu estou os preços da habitação certeza que ir para cima. Até logo.