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Hipoteca de taxa ajustável ARMs

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Transcrição de vídeo

O que quero fazer nesse vídeo é explorar as mecânicas de uma típica hipoteca de taxa ajustável bem conhecida como uma HTA, e então pensar e imaginar em quais situações isso seria vantajoso e em quais situações não seria o melhor cenário para o comprador de casa. Primeiro vamos pensar na mecânica, e para fazer isso, vou desenhar um pouco de timeline. Digamos que no eixo vertical isso seja a sua taxa de juros, em termos percentuais. Aqui está um, dois, três porcento, quatro, cinco, seis e isso pode ir além. E aqui é o eixo do tempo. Aqui temos o tempo em anos. Tempo, em anos. Aqui é um ano, dois anos, três anos, quatro anos, cinco anos e vamos até seis anos. Antes que eu desenhe a hipoteca de taxa ajustável, vamos pensar em uma hipoteca de taxa fixa. Se eu tivesse uma hipoteca de taxa fixa, é exatamente o que a palavra quer dizer. A taxa vai ser fixa. Em uma hipoteca de taxa fixa, onde a hipoteca é baseada na hora que você toma o empréstimo, no tipo de empréstimo e no seu score de crédito, digamos que seja uma taxa fixada em 4%. Quer dizer que ao longo desse empréstimo, ele será de 4%. Não importa quanto você paga no valor principal, não importa quanto de valor principal você tenha você pagará um equivalente de 4% anual. E exploramos isso com mais detalhe nos outros vídeos, onde falamos de hipotecas fixas de 30, 15 e 10 anos. Você pode dizer "Espera, pensei que à medida que o tempo passasse e eu pagasse mais e mais do principal, o que quer dizer que, em cada um dos meus pagamentos, menos seria para pagar juros. Então não parece que meu juros esteja mudando." E é verdade, a quantidade de dólar que você está pagando em juros com uma hipoteca de taxa fixa tradicional diminui todo mês à medida que você paga mais e mais o principal. Mas a taxa de juros, a taxa que você paga no principal que você tem restante, será constante. Nesse exemplo, seria constante em quatro porcento. Agora, e no caso de uma hipoteca de taxa ajustável? Como você pode imaginar, quer dizer que a hipoteca vai ajustar. Então uma hipoteca de taxa ajustável pode começar em dois porcento, e isso pode parecer muito bom, mas o jeito que o acordo vai funcionar é, se as taxas de juros de curto prazo aumentassem, a hipoteca de taxa ajustável também aumentaria. Então poderia ser possível que, se os juros de curto prazo aumentassem o suficiente, as taxas de hipoteca ajustável poderia ser ainda mais alta que a hipoteca de taxa fixa. E se os juros aumentassem radicalmente, e também depende se existem limites aqui, e tudo mais, a taxa poderia aumentar radicalmente. O que quero dizer com isso? E o que quero dizer com "E se as taxas de juros de curto prazo estivessem para aumentar?" Quando você tem uma hipoteca de taxa ajustável, ela ajusta-se de maneira indexada a uma taxa. Nos E.U.A., a mais típica são tesouros de curto prazo. É a taxa que o governo tem que pagar quando ele toma dinheiro emprestado por um ano. Tesouros de um ano... apesar que poderiam existir outros índices. Outro indexação muito comum para qualquer tipo de empréstimo de taxa ajustável, não apenas hipotecas, mas quaisquer empréstimos, mesmo os corporativos, poderia ser a Taxa Interbancária do Mercado de Londres, LIBOR. Taxa Interbancária do Mercado de Londres, e em outros vídeos explicamos o que é a LIBOR. Digamos que estamos usando títulos do tesouro de um ano como indexador. Há um mercado para esses títulos do tesouro de um ano então os preços mudam ao longo do dia. Digamos que esse é o gráfico que se forma para títulos de um ano tesouro, ao longo do tempo. Então essa é a taxa, que quer dizer que nesse exato período de tempo, se você fosse emprestar dinheiro ao governo por um ano, você ganharia 2%. O governo está emprestando a 2%. Agora, é muito improvável que outro indíviduo te dê a mesma exata taxa que o governo. O governo pode imprimir dinheiro, você dá total confiança e crédito aos Estados Unidos. Você não tem isso quando está pagando. Você pode ter problemas financeiros, você pode não ser capaz de pagar seu empréstimo algum motivo. Você não terá essa mesma taxa, você terá que pagar essa taxa mais um prêmio. Digamos que você tem um crédito excelente, e que o prêmio é de apenas 1%. Um prêmio de 1%, na verdade, o que pagariam companhias bastante sólidas. Utilizamos para facilitar a matemática. Digamos que... Você vê aqui, no momento que o empréstimo foi feito, o título do tesouro de um ano era de um porcento, então você vai ter dois porcento. Na forma que a HTA funciona, depois de um período, pode ser de seis meses, às vezes um ano, sua taxa será reajustada. Digamos que estamos falando de uma hipoteca de taxa ajustável que seja reajustada todo ano. Ajustes... Ajustes anuais. Ajustes anuais. Nesse caso. Isso significa que você pagará dois porcento no primeiro ano, desde o início até o fim do ano. E é então que nesse ponto, que eles vão olhar para a taxa indexadora e falar "ok, parece que o indexador está agora em 1,6%" E você pagará prêmio de um porcento sobre o valor, ou 2,6%. Você pagará 2,6% no ano seguinte. Você pagará 2,6% no ano seguinte. Agora a taxa de curto prazo aumentou ainda mais. Parece que está perto de 3%, então agora você pagará 4% de juros. Então nesse cenário, no qual o juros subiu todo o tempo, sua taxa de hipoteca está ajustando todo ano para cima. Você verá, ao fim do terceiro ano, que está pagando o mesmo que pagaria se tivesse feito uma hipoteca de taxa fixa. Agora você pensa "Ei, mas ainda é um bom negócio. Nos dois primeiros anos, paguei menos do que teria pago com uma hipoteca de taxa fixa. E apenas nesse terceiro ano que paguei a mesma coisa." E isso é verdade para esse cenário. Até agora, funcionou muito bem pra você. Mas então no terceiro ano, o juros está ainda mais alto, e isso ajusta a taxa para ainda mais. Poderia chegar até aqui. Então sua taxa ajustável pode estar aqui. Nesse ano, você estaria pagando mais. A taxa de juros sobre o principal que você deve por sua casa, agora é mais do que a hipoteca de taxa fixa. E agora desenho um cenário, no qual, de repente é novamente mais favorável, ou o ajuste ocorre para baixo. Aqui você ainda está pagando mais do que pagaria na taxa fixa, mas nesse outro ano, talvez aqui, você está pagando menos novamente. Esse é um de muitos cenários Aqui você pensa; "Ok, a hipoteca de taxa ajustável talvez tenha funcionado na maioria dos anos. Estou pagando menos do que teria pago com uma hipoteca de taxa fixa." Tem apenas alguns anos aqui. Mas lembre-se que, esse é apenas um de muitos cenários possíveis. Talvez a inflação decole, ou alguma coisa assim, e talvez a taxa indexadora faça algo assim. O que não é algo típico, não é esperado que aconteça, mas coisas assim aconteceram ao longo da história, quando existiriam longos períodos de inflação. Nesses casos, de repente, obviamente sua hipoteca de taxa ajustável ajusta-se bem para cima. Agora, são comuns coisas chamadas de limites para impedir hipotecas de se ajustarem mais de um ou dois porcento por ano. Mas se você viu algo assim, ou se já algo que sobe de uma vez dessa maneira, isso significa que durante o seu empréstimo, especialmente se o empréstimo é de 10, 15 ou 30 anos, você pode acabar pagando um quantidade significativa a mais de juros. Por outro lado, é completamente possível que as taxas de juros façam isso durante todo o tempo. Nesse caso, a hipoteca de justos ajustável será melhor. Você observa um padrão aqui. Com uma hipoteca de taxa fixa, é muito previsível. Ela é muito previsível Você pode prever isso, para que o pagamento que você faça de um mês para outro, mesmo que seja só de juros, não importa o pagamento, não importa o juros, não vai mudar. Enquanto a hipoteca de taxa ajustável é menos previsível. É menos previsível. Menos previsível. Isso traz à tona uma ideia muito interessante chamada risco de juros, sobre a qual você pode já ter visto pessoas falando em programas de finanças na televisão e tudo mais. Ou se você estiver lendo a seção de finanças do jornal. Risco de taxa de juros. É o risco que se toma quando as taxas de juros podem mudar radicalmente. Se você tem uma hipoteca de taxa fixa, qual o seu risco? O risco de taxa de juros que você tem é: "E se os juros decolarem?" então o seu pagamento sobe. Com uma hipoteca de taxa fixa, quem toma o risco de taxa de juros? Com uma hipoteca de taxa fixa, o banco toma o risco de taxa de juros. Vou escrever aqui: isso é um HTA, e essa outra é fixa. Quem fica com o risco de taxa de juros no cenário HTA? Quem toma o empréstimo. Ele pode se beneficiar de juros baixos, mas se o juros subir, quem toma o empréstimo fica com o risco. Quem toma o empréstimo fica com o risco. Enquanto no cenário de taxa fixa, quem fica com o risco? Nesse cenário, é quem concede o empréstimo Por que quem concede fica com o risco? Se eles emprestam a uma taxa fixa, digamos que seja 4%. E se o juros sobe radicalmente - lembre-se que muitos emprestadores, especialmente instituições financeiras, como bancos, também estão emprestando dinheiro. De quem eles tomam emprestado? Podem fazer isso de muitas fontes. Uma delas são as pessoas que mantém seus depósitos. Lembre o que um banco faz. Se aqui é um banco, pessoas fazem depósitos, - e vamos explorar detalhadamente em outros vídeos - e então o dinheiro é emprestado. Quando eles tomam os depósitos, eles estão prometendo que vão pagar juros e quando eles cedem empréstimos eles recebem juros também. Aqui é fixo, logo aqui, mas se os juros de curto prazo aumentassem, Se os juros aumentassem, então eles estariam pagando mais do que recebendo. Ou isso não está mudando, enquanto isso está aumentando, então eles não vão ganhar muito dinheiro. Então o risco fica com quem emprestador na hipoteca de taxa ajustável. E na taxa fixa, com quem toma o empréstimo. [Legendado por Erick Yoshida]