Noções básicas de venda a descoberto

Suponhamos que você acabou de comprar sua casa por $200 mil e a forma de pagamento desses $200 mil foi que você pôde abater 25% do total. Assim, você deu uma entrada de $50 mil e, para o saldo restante, isto é, os outros 75%, você fez um empréstimo. Ou seja, um empréstimo de $150 mil do banco, que você paga em parcelas mensais que incluem o saldo devedor e os juros. Digamos que algo aconteceu, que você perdeu o emprego, ou que seu cônjuge o tenha perdido, ou que você tenha calculado mal suas possibilidades de efetuar os pagamentos e que agora esteja enfrentando dificuldades e que não possa mais pagar a hipoteca. Assim, nesta situação, você tem algumas opções - uma delas é tentar vender a casa. Então, uma venda. Ou, a outra opção, você pode basicamente devolver a casa ao banco e pedir a execução da hipoteca. Noutro vídeo veremos em detalhes o que ocorre na execução. Enfim, o banco tomará a propriedade, tentará leiloá-la, mas não poderão. O banco ficará com ela e talvez a tentem vender posteriormente. O que não é uma boa opção para você. Isto negativará seu crédito, o que dificultará muito para você tomar um empréstimo de qualquer tipo, principalmente imobiliário, no futuro. Mesmo durante os anos seguintes. Então, você pensa "Ok, opto pela venda." Infelizmente para você o mercado imobiliário deflacionou drásticamente. E quando você fala com um corretor, Ele conclui "Bem, veja... no fim das contas... é melhor vendê-la por mais que o empréstimo." Porém, não dá. Só se conseguem ofertas baixas, Algo em torno de $120 ou $130 mil. Aí, quando você se senta com um corretor e vê quanto o mercado deseja pagar pela casa, você percebe que o máximo que conseguirá após pagar a corretagem e todas as outras taxas envolvidas na venda da casa, será algo em torno de $120 mil pela propriedade. E, digamos que ainda deva algo em torno de $150 mil ao banco, o pagamento pode ter sido apenas de juros, e, depois de um ou dois anos, você talvez não tenha pagado o saldo principal e ele pode remontar a $140 ou $145 mil. Se você só consegue $120 pela casa, o que você faz? Você não quer vender a casa por $120 mil e ainda dever $150 pelo empréstimo, para ter que pagar $30 mil por uma casa que você nem possui mais. Então, o que faz? Bem, uma opção, e esta nem sempre será uma opção, é ir ao banco e pedir para fazer uma venda a descoberto. E este tipo de venda é simplesmente vender a casa por menos do que se deve pelo empréstimo. Vender a casa por menos do que se deve. Mas o banco não é obrigado a aceitá-la. Primeiro, o banco teria de concordar com a venda a descoberto, pois o empréstimo está segurado pela propriedade sendo vendida e, na maioria dos casos, a sua razão para a venda é para que o banco possa abater o saldo do empréstimo. Assim, você tenta convencer o banco a abonar o saldo. Por exemplo, você poderia ir ao banco e dizer que ficou desempregado, que não tem conseguido efetuar os pagamentos, que, pagando a corretagem e todo o resto, só conseguirá $120 mil pela casa, que sabe que deve a eles $150 mil, e perguntar se podem tirá-lo dos $30 mil devidos. O banco pode muito bem aceitar a proposta. Agora, mesmo nesta situação, você deve ter muita cautela e tudo isso deve ser bem negociado com o banco, pois eles poderiam ainda negativá-lo junto a instituições de crédito. Negativar junto a instituições de crédito. o que não será muito melhor do que conseguir a venda a descoberto. Então, em parte deste processo de negociação, o banco não tem a obrigação de exclui-lo do empréstimo pela venda a descoberto, nem sequer de não negativá-lo junto às agências de crédito. Porém, parte da negociação é tentar convencê-los disso, ou, ao menos, tentar convencê-los a não negativá-lo. Outra questão da venda a descoberto, e isso é algo em que poucos pensam, é que quando você tem, neste caso, $30 mil que são perdoados, a Receita Federal pode considerá-los como renda, e aí, você pode ter que pagar imposto sobre este montante. As pessoas sempre me perguntam como isso se considera renda se alguém perdoa uma dívida. A melhor forma de analisá-lo é pensando que se a RF não o considerasse como renda seria uma grande brecha fiscal para compensações mútuas. Se eu quisesse pagar alguém, eu poderia dar-lhe... Este sou eu, está é a pessoa a quem tento pagar. Eu poderia pedir um empréstimo, digamos, de $100 mil, e poderiam me perdoar a dívida. Daí, seria basicamente como dar $100 mil a alguém para me prestar um serviço. O empréstimo seria transferência de capital e perdoá-lo repeditamente seria similar a dar a alguém um presente ou renda, o que é tarifado. Assim, a venda a descoberto, que não será sempre viável, neste cenário. Porém, se só se consegue pela sua casa menos do que o valor do empréstimo, pode ser que se tenha que negociar com o banco para que se possa vendê-la por menos que o valor tomado. A outra opção do banco é tomar parte em algum procedimento de venda a descoberto e tomar a casa, o que é dispendioso para o próprio banco. Porém, a ponto aqui é que mesmo que permitam que se venda a casa por menos do valor devido, o proprietário deve se certificar de que o banco concorda em anistiá-lo da dívida e não negativá-lo. Legendado por [José Aparecido] Revisado por [Cainã Perri]