O que ocorre quando os imóveis desvalorizam

Bem-vindos de volta. Quero criar uma discussão para verificarmos se o conceito é válido. Meu argumento anterior foi que para ambas as casas, se estes são os números, assim, deve se basear neste mercado e como os números estavam naquele momento. Mas se este for o aluguel compatível a uma casa de $1 milhão, eu mostrei que, para essa casa de $1 milhão nós gastamos $40 mil por ano. Este não é o dinheiro que provocará o equilíbrio. Este não é o dinheiro que será o principal da casa. Este é o dinheiro que sairá do bolso, e você nunca mais verá. De certa forma, você verá estes $40 mil como um "aluguel" do dinheiro que você pegou emprestado. Juros não são nada mais que um tipo de aluguel. Quando você tiver um ativo, se este ativo for em dinheiro, o aluguel disso serão os juros. Se o ativo for uma casa, o aluguel será o pagamento de aluguel mensal. Deste modo, quando as pessoas adquirem uma casa, na verdade elas ainda não são donas. Você não é o dono até que tenha pago suas dívidas. Você é um "inquilino" do dinheiro. Você tem a escolha de ser um "inquilino" do dinheiro ou ser um "inquilino" de casas. E mostrarei que você estará gastando quase o dobro da quantia. Porém há alguns argumentos a favor, há vantagens em comprar esta casa. Quais são elas? Um exemplo é se eu tivesse contratado uma hipoteca com taxa fixa - aprendemos que se consideram todas as taxas variáveis de hipoteca, mas muitas pessoas não o fazem. Mas se eu tenho uma taxa de hipoteca fixa, sei quais são meus pagamentos em um futuro previsível, para os próximos 30 anos. Enquanto o proprietário, neste caso, poderia continuar aumentando meu aluguel. Isto pode parecer correto, mas e se o proprietário aumentar o valor do aluguel para $3.500 por mês. Então sairá do seu bolso 0,5 vezes 12, ou seja será gasto $42 mil por ano. Você receberá os juros do dinheiro que colocará no banco. Mais dez. Na verdade, menos dez. Neste caso se o aluguel aumentar, então sairá do seu bolso $32 mil todos os anos. Mas e se os juros que você recebe do banco diminuírem? Os $10 mil também vão diminuir. Como podem perceber, o aluguel terá que subir muito para render mais de $41 mil a fim de chegar ao ponto de equilíbrio. Vamos calcular quanto tenho que aumentar. No primeiro cenário, para que a saída líquida seja equivalente a $41.500, considerando que você receba $10 mil do banco, seu aluguel deve ser igual a $51.500. Afinal você receberá $10 mil do banco. Ao dividirmos por doze, seu aluguel deverá ser de $4.300, e, nesse caso, encontramos o ponto de equilíbrio. Esta é outra maneira de entender isto. Se eu tenho que comprar uma casa, e me mudar, por quanto terei que alugar essa casa para que não perca dinheiro? Teria que alugar por $4.300 por mês, mesmo que o mercado de aluguel seja de apenas $3 mil. Este é outro argumento que se opõe com o que falei a pouco. O índice dos preços dos imóveis, algo que você já deve ter ouvido há uns três anos. Muitas dessas pessoas não tem falado tanto agora. Porém eles diriam que os preços dos imóveis apenas irão subir, e eu construirei equidade apenas ao considerar a valorização da casa. Assim, quanto minha casa tem que valorizar todos os anos? Para chegar nesta diferença, $41.500 menos $26 mil, temos uma diferença de $15.500 por ano, ou seja, $15.500 favoráveis. Minha casa teria que valorizar por uma quantia equivalente, certo? Assim, quanto da valorização é para minha casa? É uma casa de $1 milhão, certo? Então $15.500 de valorização para uma casa de $1 milhão. Farei os cálculos em milhares, ou seja, mil vezes mil é um milhão. Portanto é uma valorização de apenas 1.5%. Se minha casa valorizar em 1.5%, eu conseguirei gerar estes $15.000. Então valerá a pena para mim. Será vantajoso gastar este dinheiro ao ter um acréscimo ao alugar o dinheiro por um valor maior do que pagarei por meu aluguel. Isto parece ser uma proposta sensata, a casa valorizará em 1,5%. De 2001 a 2006, as casas tiveram uma valorização de 10% a 15% ao ano. Um agente de imóveis geralmente faz esse cálculo para você, e diz que certamente receberia 1,5%. Provavelmente seria uma valorização de 10%. E você fará muito mais que isso. Mas pense que, na apresentação de balancete e alavancagem, o que acontece se os preços das casas diminuem em 1,5%? O que acontece se for 1,5% negativo? Então você gastará este montante para "alugar" o seu dinheiro e você não ganhará tudo isto. Você perderá essa quantia todos os anos. A proposição se torna ainda pior. Este é um bom acordo. Tendo como base todo o país, muitos dos índices do setor imobiliário caíram para algo em torno de 6%. Isto é o que representa o índice <i>Case-Shiller</i>. 6% é muito. Especialmente para uma casa de $1 milhão, será uma perda de $60 mil por ano. Isto é uma riqueza que alguém pensou posssuir e simplesmente desapareceu de seu patrimônio. Portanto, é mais vantajoso pagar mais para "alugar" o dinheiro para uma casa do que alugar uma casa, afinal os preços do mercado imobiliário podem subir. Torna-se dez vezes pior quando os preços dos imóveis estão estáveis. Ou se os preços dos imóveis caírem. Agora vimos que os preços dos imóveis efetivamente diminuem. Especialmente nos últimos anos, nas regiões como <i>Bay Area</i>, Flórida, Califórnia ou Sudeste da Califórnia. onde isto está acontecendo. Ao considerar dois ou três anos atrás, quando as pessoas usavam este argumento. Diziam algo como: "minha casa apenas tem que subir 1% ou 2%, e eu completo a diferença". Por que a casa valorizaria 1% ou 2%? Deve ter alguma razão para que no ano seguinte alguém esteja disposto a pagar 2% a mais na mesma propriedade. Isto porque se o aluguel for para mais de 2% por ano, os rendimentos também serão maiores em 2%? Na verdade, na <i>Bay Area</i>, de 2001 a 2003 o preço do aluguel caiu. Houve pessoas que se mudaram, profissionais de tecnologia foram demitidos pois muitos de seus trabalhos foram terceirizados na Índia ou outros lugares. Então enfrentamos essa situação, a população estava diminuindo. A demanda por habitação também caia. Mas, por alguma razão, os preços dos imóveis estavam subindo. Muitos pensavam: "os preços têm subido nos últimos cinco anos então continuarão a subir, pois nunca caíram" Porém era um argumento que não refletia o cenário econômico. Mostrarei em um outro vídeo que o único motivo pelo qual os preços dos imóveis aumentaram, é porque ficou cada vez mais fácil comprar uma casa. Os padrões que os bancos usavam para liberar um empréstimo tornou-se cada vez mais baixo. Há exemplos no Sudeste da Califórnia, em San José, e em alguns subúrbios, onde as pessoas tinham rendimentos de mais de $30 ou $40 mil por ano. Na verdade, os bancos concediam empréstimos de $1 milhão para que comprassem uma casa de $1 milhão, baseado em suas rendas. Há empréstimos chamados de "rendimento declarado", onde pode-se pedir uma quantia ao banco. Não precisa comprovar nada. Assim, a cada ano, isso tornava-se mais fácil. Mais pessoas achavam que os preços dos imóveis apenas se valorizariam. Por isso começaram a querer cada vez mais pagar pelo "aluguel" do dinheiro e comprar a casa. Isso se tornou uma profecia autorrealizável. Porém, como vimos ao longo do vídeo, aconteceu completamente o oposto. Assim, no momento que vivemos hoje onde os preços dos imóveis estão caindo por todo o país - na verdade continuarão caindo até que esta relação entre aluguel e compra comece a fazer um pouco mais de sentido - isso não agrada o comprador. O pior de tudo é que, caso eu compre esta casa, e de repente perca meu emprego, e não possa mais pagar por ela, eu posso perder meu pagamento de $250 mil completamente, pois talvez não consiga vender a casa, ou ela estará valendo menos. Ou então posso querer mudar e não terá ninguém interessado em comprar uma casa. Afinal, os bancos voltaram a ficar atentos, eles perceberam que deveriam ser mais rigorosos ao emprestar dinheiro. Continuarei com esta casa e minha flexibilidade em poder escolher para onde mudar seria limitada. Conheço alguns estudos sobre o tema. Dizem que há uma correlação entre o desemprego e a aquisição da casa própria, pois quando você é dono de sua casa, você é menos flexível quando procura por emprego. Se você tem uma casa em San Jose e há um emprego em LA, posso recusar meu emprego por não conseguir vender a casa. Ou nem vou querer procurar por emprego em LA. No entanto se for um inquilino, quando meu contrato acaba posso sair. Enfim, isto foi apenas uma amostra das diferenças entre aluguel e compra. Fico entusiasmado com o assunto. E por isso expliquei bastante sobre isto. Quando estou em festas e começo a conversar sobre cálculos as pessoas ficam me olhando. Agora que fiz o vídeo, direi para as pessoas o assistirem. Até o próximo vídeo. [Legendado por: Marília Figueira] [Revisado por: Karoline]